RMTVNews.com — Sengketa tanah tidak selalu harus berakhir di pengadilan. Dalam kondisi tertentu, persoalan dapat terlebih dahulu ditangani melalui administrasi pertanahan, klarifikasi para pihak, mediasi, atau mekanisme penyelesaian lain sesuai karakter kasus.
Namun, apabila sengketa menyangkut hak keperdataan yang membutuhkan putusan hakim, penyelesaiannya dapat berlanjut melalui pengadilan.
Karena itu, memahami tahapan penyelesaian sengketa tanah penting sebelum menentukan langkah hukum.
1. Identifikasi Masalah Tanah
Langkah pertama adalah mengetahui secara pasti apa yang disengketakan.
Apakah masalahnya mengenai kepemilikan?
- Batas tanah?
- Sertifikat ganda?
- Jual beli?
- Warisan?
- Penguasaan tanah?
- Atau penerbitan keputusan administrasi pertanahan?
Identifikasi ini penting karena setiap persoalan memiliki konsekuensi dan jalur penyelesaian yang berbeda.
2. Periksa Status dan Dokumen Tanah
Sebelum mengajukan keberatan atau gugatan, dokumen tanah harus diperiksa.
Dokumen yang dapat menjadi bahan pemeriksaan antara lain:
- sertifikat;
- surat ukur;
- buku tanah;
- akta jual beli;
- akta hibah;
- surat waris;
- dokumen pelepasan hak;
- dokumen pemberian hak;
- bukti pembayaran terkait transaksi;
- dokumen pajak;
- putusan pengadilan jika pernah ada perkara; dan
- bukti penguasaan fisik tana
Riwayat tanah juga penting.
Sebuah sertifikat tidak berdiri sendiri karena terdapat data dan proses administrasi yang menjadi dasar penerbitannya.
3. Ajukan Pengaduan atau Penanganan Kasus
Jika persoalan berkaitan dengan administrasi pertanahan, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan penanganan kasus melalui ATR/BPN sesuai mekanisme yang berlaku.
Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 secara khusus mengatur penanganan dan penyelesaian kasus pertanahan. Peraturan tersebut berstatus berlaku dan mencabut Permen ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2016.
Pada tahap ini, dokumen dan kronologi menjadi penting untuk membantu petugas memahami duduk persoalan.
4. Pemeriksaan dan Klarifikasi
Persoalan pertanahan dapat membutuhkan pemeriksaan terhadap data dan keterangan para pihak.
Pemeriksaan dapat berkaitan dengan data fisik dan data yuridis tanah.
Data fisik antara lain menyangkut letak, luas, batas, dan bidang tanah.
Sedangkan data yuridis berkaitan dengan status hak, pemegang hak, serta dokumen yang menjadi dasar penguasaan atau pendaftaran tanah.
Karena itu, pihak yang mengajukan pengaduan perlu menyusun kronologi secara runtut dan menyertakan bukti yang relevan.
5. Mediasi atau Penyelesaian Non-Litigasi
Tidak semua sengketa harus langsung dibawa ke pengadilan.
Dalam kasus tertentu, penyelesaian melalui musyawarah atau mediasi dapat menjadi pilihan apabila para pihak masih memiliki ruang untuk mencapai kesepakatan.
Keuntungan pendekatan non-litigasi adalah para pihak dapat mencari penyelesaian tanpa harus menunggu proses persidangan yang panjang.
Namun, mediasi hanya efektif apabila para pihak bersedia menyelesaikan persoalan secara damai.
6. Jika Gagal, Perkara Bisa Masuk Pengadilan
Apabila sengketa menyangkut hak keperdataan dan tidak dapat diselesaikan secara administratif maupun melalui kesepakatan, salah satu pihak dapat menempuh jalur pengadilan sesuai objek sengketanya.
Dalam perkara perdata, penggugat harus menjelaskan dasar hak dan hubungan hukum yang menjadi dasar tuntutan.
Bukti dokumen, saksi, keterangan ahli, serta alat bukti lain dapat menjadi bagian dari proses pembuktian sesuai hukum acara yang berlaku.
Karena itu, pengadilan bukan sekadar tempat untuk memperdebatkan siapa yang menguasai tanah secara fisik.
Yang diuji adalah dalil dan bukti hukum yang diajukan masing-masing pihak.
7. Putusan Pengadilan dan Administrasi Pertanahan
Jika sengketa telah memperoleh putusan pengadilan yang berkaitan dengan status atau hak atas tanah, pelaksanaan putusan dan aspek administrasi pertanahan perlu dilihat sesuai amar putusan serta kewenangan instansi terkait.
Di sinilah hubungan antara proses litigasi dan administrasi pertanahan menjadi penting.
Putusan pengadilan tidak selalu berarti seluruh perubahan administrasi terjadi secara otomatis tanpa proses lebih lanjut.
Pelaksanaannya tetap harus mengikuti ketentuan pertanahan dan prosedur administrasi yang berlaku.
Bagaimana Jika Ada Dua Sertifikat?
Salah satu persoalan yang sering muncul dalam sengketa tanah adalah dugaan sertifikat ganda atau tumpang tindih hak.
Dalam kasus seperti ini, jangan hanya membandingkan nomor sertifikat.
Yang perlu diperiksa antara lain:
- lokasi bidang tanah;
- luas;
- batas;
- surat ukur;
- pemegang hak;
- tanggal penerbitan;
- riwayat peralihan;
- alas hak;
- data pendaftaran; dan
- penguasaan fisik.
Pemeriksaan tersebut diperlukan untuk mengetahui apakah dua dokumen memang menunjuk bidang tanah yang sama atau sebenarnya berada pada objek yang berbeda.
Apakah Sertifikat Selalu Menyelesaikan Sengketa?
Sertifikat merupakan alat bukti hak yang penting, tetapi keberadaan sertifikat tidak berarti setiap sengketa otomatis selesai.
Jika penerbitan sertifikat dipersoalkan, maka riwayat tanah, prosedur penerbitan, data fisik, data yuridis, dan bukti pihak yang berperkara dapat menjadi relevan.
Karena itu, sengketa tanah harus dilihat berdasarkan keseluruhan dokumen dan proses hukum, bukan hanya berdasarkan siapa yang memegang sertifikat secara fisik.
Checklist Sebelum Mengajukan Sengketa Tanah
Sebelum mengambil langkah hukum, siapkan:
Pertama, kronologi tanah sejak awal penguasaan atau perolehan.
Kedua, seluruh dokumen asli dan salinannya.
Ketiga, identifikasi bidang tanah secara jelas.
Keempat, catat pihak-pihak yang terlibat.
Kelima, periksa apakah tanah sedang diagunkan, diblokir, disita, atau sedang menjadi objek perkara.
Keenam, tentukan apakah persoalan utamanya administratif, perdata, pidana, atau kombinasi beberapa persoalan.
Ketujuh, konsultasikan dokumen dengan profesional hukum atau pejabat yang berwenang sebelum mengambil tindakan.
Kesimpulan
Sengketa tanah sebaiknya tidak langsung dipandang sebagai persoalan yang harus diselesaikan melalui pengadilan.
Tahap awal yang penting adalah mengidentifikasi objek sengketa, memeriksa dokumen, menelusuri riwayat tanah, serta menentukan apakah masalah tersebut dapat diselesaikan melalui mekanisme administrasi atau mediasi.
Jika persoalan menyangkut hak keperdataan yang tidak dapat diselesaikan secara damai, jalur pengadilan dapat ditempuh sesuai hukum yang berlaku.
Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 menjadi salah satu rujukan utama dalam memahami penanganan kasus pertanahan oleh ATR/BPN.
Sumber hukum: Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020; PP Nomor 18 Tahun 2021.