Ladang Cuan di Balik Celah Sengketa Tanah

JAKARTA — Nilai ganti rugi menjadi salah satu kepentingan ekonomi yang muncul dalam sengketa pertanahan. Dokumen lama, riwayat hak, pemblokiran sertifikat, penguasaan fisik, hingga gugatan di pengadilan dapat membawa konsekuensi terhadap nilai ekonomi sebuah bidang tanah.

Persoalan tersebut terlihat dalam sengketa tanah bekas Eigendom Verponding di Dago Elos Bandung dan lahan Hotel Sultan Jakarta, dokumen kepemilikan lama seperti girik, kasus pemblokiran Sertifikat Hak Guna Bangunan PT Summarecon Agung Tbk di Kabupaten Bogor, serta berbagai perkara yang mendapat sorotan DPR RI terkait praktik mafia tanah.

Di sejumlah perkara, nilai ekonomi tanah yang disengketakan mencapai angka besar. Dago Elos, misalnya, disebut Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) memiliki nilai ekonomi mencapai Rp3,6 triliun.

Sementara dalam kasus Summarecon, proses administrasi pertanahan terkait sembilan SHGB di Kabupaten Bogor justru berkembang menjadi perkara dugaan suap yang ditangani Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK).

Dago Elos dan Nilai Ekonomi Rp3,6 Triliun

Sengketa Dago Elos bermula dari klaim atas tanah bekas Eigendom Verponding yang kemudian berujung pada proses hukum panjang antara warga dengan pihak yang mengklaim hak atas tanah tersebut.

Perkara tersebut mencapai Mahkamah Agung hingga keluar Putusan Peninjauan Kembali Nomor 109 PK/Pdt/2022. Putusan itu menjadi salah satu dasar berlanjutnya sengketa mengenai penguasaan tanah di kawasan Dago Elos, Bandung.

Pada Oktober 2024, Menteri ATR/Kepala BPN saat itu, Agus Harimurti Yudhoyono (AHY), menyebut perkara Dago Elos sebagai salah satu kasus mafia tanah yang berhasil diungkap. Ia menyatakan perkara tersebut melibatkan dua tersangka yang menggunakan modus pemalsuan akta autentik dan telah divonis 3,5 tahun penjara.

AHY menyebut nilai kerugian dalam kasus Dago Elos mencapai Rp3,6 triliun dan berdampak terhadap sekitar 2.000 orang atau lebih dari 360 keluarga.

Sebulan kemudian, Menteri ATR/Kepala BPN Nusron Wahid menyatakan perkara tersebut dilanjutkan dengan penyidikan tindak pidana pencucian uang.

“Ada kabar menggembirakan pada pekan lalu Kepolisian Daerah Jawa Barat bersama dengan tim Satgas Mafia Tanah sudah melakukan gelar perkara atas kasus penyerobotan tanah di Dago Elos yang nilai ekonominya mencapai Rp3,6 triliun di mana tindak pidana murninya sudah terbukti serta (pelaku) sudah divonis 3,5 tahun penjara, dan mulai ditindaklanjuti dengan tindak pidana pencucian uang atau TPPU,” ujar Nusron dalam konferensi pers di Jakarta, Kamis (14/11/2024).

Menurut Nusron, penyidikan TPPU memungkinkan aparat menelusuri aset dan kekayaan yang berkaitan dengan perkara tersebut untuk kemudian dilakukan penyitaan.

“Selanjutnya nanti kalau itu memang merupakan milik masyarakat akan dikembalikan ke masyarakat, untuk mengganti rugi ke masyarakat, dan bukti-buktinya sudah jelas dari pihak kepolisian, kejaksaan kepada kami sebagai ATR/BPN,” kata Nusron.

Angka Rp3,6 triliun dalam perkara Dago Elos tersebut merupakan nilai ekonomi atau kerugian yang disebut ATR/BPN berhasil diselamatkan dalam pengungkapan kasus mafia tanah. Angka tersebut tidak dengan sendirinya merupakan besaran ganti rugi yang harus dibayarkan kepada warga.

Dokumen Lama dan Celah Administrasi

Sengketa pertanahan juga tidak selalu bermula dari perebutan tanah kosong. Persoalan dapat muncul ketika dokumen lama, riwayat penguasaan, status hak, keputusan administratif, dan pendaftaran tanah bertemu dalam satu bidang yang memiliki nilai ekonomi tinggi.

Eigendom Verponding menjadi salah satu contoh dokumen hak lama yang masih muncul dalam perkara pertanahan. Pakar Hukum Agraria Universitas Padjadjaran, Yani Pujiwati menegaskan bahwa dokumen eks-Barat yang tidak dikonversi hingga batas waktu 1980 berdasarkan UUPA pada dasarnya telah gugur demi hukum dan kembali menjadi tanah negara. 

Oleh karena itu, penggunaan dokumen tersebut sebagai alas klaim atas lahan strategis bernilai triliunan rupiah tidak memiliki dasar hukum yang kuat dan justru membuka ruang spekulasi.

Di kawasan strategis Jakarta, persoalan serupa muncul dalam sengketa lahan Hotel Sultan. Klaim berdasarkan Eigendom Verponding kembali menjadi sorotan ketika sebuah spanduk klaim kepemilikan atas nama Eigendom Verponding R.M. Koesen dipasang di sekitar kawasan Hotel Sultan pada Juni 2026.

Perkara-perkara tersebut memperlihatkan bahwa riwayat dokumen, proses administrasi, keputusan pemerintah, penguasaan fisik, serta putusan pengadilan dapat menjadi bagian dari rangkaian panjang sebuah sengketa.

Ketika tanah berada di kawasan strategis dan memiliki nilai ekonomi tinggi, setiap perubahan status administrasi dapat membawa konsekuensi ekonomi bagi pihak-pihak yang berkepentingan.

Hal tersebut pula yang menjadi perhatian Komisi II DPR RI.

Anggota Komisi II DPR RI Mardani Ali Sera menyampaikan persoalan itu saat Kunjungan Kerja Reses Komisi II DPR RI di Denpasar, Bali, Rabu (22/7/2026). Ia menyoroti lambannya penyelesaian konflik agraria dan redistribusi lahan di Bali.

Menurut dia, posisi kepala daerah sebagai Ketua Gugus Tugas Reforma Agraria (GTRA) menjadi penting dalam proses tersebut.

“(Kementerian) ATR/BPN-nya aktif, tetapi kalau ketuanya tidak aktif (maka penyelesaian konflik agraria tidak akan terjadi, red). Karena itu Kemendagri wajib terlibat mengingatkan seluruh kepala daerah, baik provinsi, kabupaten-kota untuk memanfaatkan posisinya sebagai ketua GTRA bersama-sama dengan semua stakeholder,” jelas Mardani.

Mardani juga menyoroti hubungan antara lambannya administrasi pertanahan dengan nilai ekonomi tanah. Ia mengatakan semakin lambat urusan administrasi pertanahan diselesaikan, semakin besar ruang bagi mafia tanah dan semakin tinggi harga tanah.

Ketika Pejabat Pertanahan Masuk dalam Perkara

Kasus PT Summarecon Agung Tbk di Kabupaten Bogor memperlihatkan sisi lain dari sengketa dan administrasi pertanahan.

Perkara tersebut berkaitan dengan sembilan SHGB milik Summarecon yang sempat dimohonkan pemblokiran oleh pihak yang mengklaim sebagai pemilik atau ahli waris tanah. Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor kemudian memfasilitasi proses mediasi.

Dalam proses berikutnya, perkara yang berkaitan dengan administrasi SHGB tersebut masuk ke ranah hukum setelah KPK melakukan operasi tangkap tangan pada September 2026.

KPK kemudian menetapkan sejumlah tersangka, termasuk Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor I Sontang Coin Manurung, dalam perkara dugaan suap terkait pengurusan administrasi pertanahan.

Konstruksi perkara yang disampaikan KPK menyebut adanya permintaan uang sebesar Rp2 miliar yang kemudian disepakati menjadi Rp1,5 miliar. Uang tersebut diduga berkaitan dengan proses pengurusan dan pembukaan blokir SHGB milik Summarecon.

Kasus tersebut menempatkan pejabat pertanahan sebagai salah satu pihak yang diperiksa dan ditetapkan sebagai tersangka dalam perkara dugaan suap. Dengan demikian, persoalan administrasi pertanahan dalam perkara tersebut tidak hanya berada pada hubungan antara masyarakat dengan perusahaan, tetapi juga menyentuh proses dan pejabat yang memiliki kewenangan administratif.

Nilai Rp1,5 miliar dalam perkara Summarecon juga bukan ganti rugi tanah. Angka tersebut merupakan nilai uang yang disebut KPK dalam konstruksi dugaan suap.

Perbedaan tersebut penting karena sengketa tanah dapat memuat beberapa jenis nilai ekonomi sekaligus, mulai dari nilai objek tanah, potensi kerugian, nilai transaksi, kompensasi atau ganti kerugian dalam konteks tertentu, hingga uang yang diduga diberikan untuk memengaruhi proses administratif.

UU Reforma Agraria dan Restitusi

Persoalan konflik dan administrasi pertanahan mendapat kerangka hukum baru setelah DPR RI mengesahkan Undang-Undang tentang Pengaturan Reforma Agraria pada 22 September 2026.

Pengesahan dalam rapat paripurna tersebut disetujui oleh seluruh fraksi setelah melalui pembahasan 596 Daftar Inventarisasi Masalah (DIM) serta penjaringan aspirasi dari 55 pihak, mulai dari akademisi, praktisi, organisasi masyarakat sipil, hingga kementerian dan lembaga terkait.

Regulasi ini secara komprehensif mengatur penataan, pengendalian, dan pembatasan penguasaan serta kepemilikan tanah demi mencegah terjadinya konsentrasi maupun rekonsentrasi aset.

Selain itu, penetapan lokasi prioritas reforma agraria kini mempertimbangkan peta konflik agraria dengan memprioritaskan subjek penerima seperti petani, penggarap, buruh tani, nelayan, masyarakat adat, perempuan, dan masyarakat miskin.

Dalam pembahasan RUU, DPR menempatkan restitusi dan redistribusi sebagai dua mekanisme krusial. Pakar Hukum Agraria Universitas Gadjah Mada Dr. Ricardo Simarmata menilai penetapan kriteria restitusi memang mendesak untuk mengembalikan hak masyarakat yang terampas. Meski demikian, ia mengingatkan tantangan terbesar rezim UU baru ini terletak pada aturan turunan dan konsistensi lintas kementerian agar pemulihan hak tidak kalah oleh rezim penguasaan aset lainnya.

Anggota Baleg DPR RI Benny K Harman pada 15 September 2026 menegaskan bahwa restitusi tidak dapat dilakukan secara sembarangan.

“Tidak semua tanah yang dikuasai badan hukum dapat serta-merta dijadikan objek restitusi,” kata Benny dalam rapat pleno Baleg DPR RI, Selasa (15/9/2026).

Benny menekankan restitusi harus tetap memperhatikan bukti dan proses hukum, termasuk kepastian hukum terhadap tanah yang diperoleh secara sah.

Dengan demikian, istilah ganti rugi tidak dapat dipakai sebagai sinonim otomatis dari restitusi dalam UU Reforma Agraria. Restitusi lebih berkaitan dengan pemulihan hak, sementara ganti kerugian memiliki rezim hukum dan konteks tersendiri, antara lain dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

Dalam UU Reforma Agraria, DPR menjelaskan bahwa pemulihan hak dapat dilakukan melalui restitusi, pemulihan status hukum, tanah pengganti, hingga redistribusi yang dilanjutkan dengan pemberdayaan ekonomi dan sosial.

Anggota Panja RUU Pengaturan Reforma Agraria Muhammad Khozin mengatakan regulasi tersebut tidak hanya berbicara mengenai pembagian tanah, tetapi juga perubahan tata kelola.

“Reforma agraria tidak cukup hanya membagikan dan memperbaiki tumpang tindih tanah. Kita juga harus memutus mata rantai mafia tanah dan mencegah tanah kembali terkonsentrasi,” kata Khozin pada 22 September 2026.

UU tersebut juga mengatur agar objek reforma agraria tidak dialihkan kepada pihak lain dengan cara yang menyebabkan kembali terjadinya konsentrasi penguasaan, kepemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah.

“Pengaturan tersebut juga mencakup batas atas penguasaan tanah bagi badan usaha beserta badan usaha yang terafiliasi,” tutur Khozin.

Khozin juga menyebut pengendalian konsentrasi penguasaan tanah akan menggunakan sejumlah indikator, termasuk rasio Gini penguasaan tanah, tingkat kemiskinan, kondisi lingkungan, serta ketersediaan tanah di tingkat provinsi dan kabupaten/kota.

“Rasio Gini menjadi salah satu ukuran untuk memastikan penguasaan tanah tidak kembali terkonsentrasi. Pemerataan pembangunan dan ekonomi, harus diawali juga dengan aksesbilitas kepemilikan tanah yang memadai bagi masyarakat,” jelasnya.

Regulasi tersebut juga menempatkan koreksi terhadap kebijakan administratif sebagai bagian dari pendekatan reforma agraria.

“Kebijakan korektif ini penting karena konflik agraria tidak selalu lahir dari penguasaan tanah semata, tetapi bisa berawal dari keputusan administratif negara dan tumpang tindih kebijakan, serta aturan,” kata Khozin.

Sementara itu, Guru Besar Fakultas Kehutanan dan Lingkungan IPB University Prof. Dr. Sudarsono Soedomo menekankan pentingnya menjaga kepastian hukum atas tanah yang telah diterbitkan haknya secara sah oleh negara, seperti Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Guna Usaha (HGU), agar pelaksanaan undang-undang baru ini tidak menimbulkan sengketa baru.

“Reforma agraria bukan proses mengganti satu ketidakpastian dengan ketidakpastian yang lain. Reforma agraria harus menjadi proses mengubah ketidakpastian menjadi kepastian yang lebih adil,” kata Sudarsono dalam keterangannya di Jakarta, Rabu (7/10/2026).

Sudarsono mengingatkan bahwa penataan agraria harus menghormati hak hukum yang diperoleh secara sah agar tercipta iklim ekonomi yang terukur dan terlindungi dari spekulasi.

Menurutnya, kepastian hukum merupakan syarat mutlak agar tujuan pemulihan hak masyarakat dan perlindungan investasi dapat berjalan secara harmonis.

“Reforma agraria harus memberikan kepastian hukum yang adil bagi masyarakat penggarap maupun kepastian bagi iklim investasi. Jika hak-hak tanah yang sah dan legal justru dianulir tanpa proses hukum yang akuntabel, hal itu akan merusak iklim investasi dan memicu ketidakpastian hukum baru,” tegas Sudarsono.