JAKARTA — Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki jangka waktu sehingga pemegang hak tidak bisa mengabaikan tanggal berakhirnya sertifikat.
Bagi pemilik rumah, apartemen, ruko, atau tanah dengan status HGB, pertanyaan yang sering muncul adalah kapan harus mengurus perpanjangan dan apa yang terjadi jika masa berlaku hak sudah habis.
Ketentuan mengenai HGB saat ini antara lain diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. Peraturan tersebut berstatus berlaku dan mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996 yang sebelumnya mengatur HGB.
Apa yang dimaksud perpanjangan HGB?
Perpanjangan HGB adalah penambahan jangka waktu berlakunya HGB sebelum hak tersebut berakhir.
Hal ini berbeda dengan pembaruan HGB.
Perpanjangan dilakukan ketika jangka waktu HGB masih berjalan, sedangkan pembaruan merupakan pemberian HGB kembali setelah jangka waktu hak dan perpanjangannya berakhir, sesuai ketentuan yang berlaku.
Karena itu, pemegang HGB perlu mengetahui tanggal berakhirnya hak sejak awal.
Berapa lama HGB dapat diperpanjang?
Untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu HGB paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun.
Namun, angka tersebut merupakan batas waktu yang diatur dalam peraturan. Pemberian, perpanjangan dan pembaruan tetap bergantung pada persyaratan dan keputusan sesuai ketentuan pertanahan.
Sementara HGB yang berdiri di atas Hak Milik memiliki ketentuan yang berbeda.
Kapan sebaiknya mulai mengurus?
Pemegang HGB sebaiknya tidak menunggu sampai sertifikat benar-benar habis masa berlakunya.
Langkah pertama adalah memeriksa tanggal berakhir HGB dan jenis tanah tempat HGB tersebut berdiri.
Informasi tersebut penting karena prosedur dan hubungan hukumnya berbeda antara HGB di atas Tanah Negara, HPL dan Hak Milik.
Apa saja yang perlu diperiksa?
Sebelum mengajukan perpanjangan, pemegang HGB perlu memastikan beberapa hal.
Pertama, identitas pemegang hak. Nama pemegang HGB harus sesuai dengan dokumen pertanahan.
Kedua, objek tanah. Luas, letak dan data bidang tanah perlu sesuai dengan dokumen yang tercatat.
Ketiga, jenis tanah. Perlu diketahui apakah HGB berdiri di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik.
Keempat, status tanah. Pemegang HGB perlu memastikan tidak terdapat persoalan hukum atau administrasi yang menghambat proses.
Kelima, kewajiban yang berkaitan dengan tanah. Persyaratan administratif dan kewajiban yang ditentukan dalam peraturan harus dipenuhi.
Tata cara penetapan hak atas tanah diatur lebih lanjut dalam Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, yang saat ini berstatus berlaku dengan beberapa ketentuan yang telah mengalami perubahan.
HGB rumah dari developer bagaimana?
Kasus yang sering terjadi adalah rumah dibeli dari developer dengan sertifikat HGB.
Dalam kondisi seperti ini, pemilik rumah perlu melihat siapa pemegang HGB dan bagaimana status tanah dasarnya.
Jangan hanya melihat nama developer atau nama pemilik rumah dalam dokumen transaksi.
Yang harus diperiksa adalah status hak atas tanah dan masa berlaku HGB.
Jika HGB mendekati masa berakhir, pemilik perlu memastikan mekanisme perpanjangan atau pembaruan yang berlaku untuk bidang tanah tersebut.
Bagaimana jika HGB sudah habis?
HGB yang sudah berakhir tidak dapat diperlakukan sama dengan HGB yang masih berlaku dan sedang diajukan perpanjangan.
Status tanah setelah berakhirnya HGB harus dilihat berdasarkan jenis tanah dan dasar pemberian haknya.
Untuk itu, pemegang hak sebaiknya tidak menunggu sampai jangka waktu HGB berakhir sebelum memeriksa opsi hukum yang tersedia.
Pertanyaan mengenai apakah tanah langsung kembali menjadi Tanah Negara juga tidak bisa dijawab hanya dengan melihat sertifikat HGB. Jenis tanah tempat HGB berdiri harus diperiksa terlebih dahulu.
Apa bedanya perpanjangan dan pembaruan HGB?
Perbedaannya sederhana tetapi penting.
Perpanjangan berarti menambah jangka waktu HGB sebelum hak tersebut berakhir.
Pembaruan berarti pemberian HGB kembali setelah jangka waktu hak dan perpanjangannya berakhir, sesuai ketentuan hukum.
Karena itu, pemilik HGB sebaiknya tidak menganggap keduanya sebagai istilah yang sama.
Jangan hanya menunggu dari developer
Bagi pemilik rumah yang memperoleh HGB melalui developer, pengecekan masa berlaku hak tetap penting.
Status tanah tidak seharusnya hanya diketahui oleh developer atau pengelola kawasan.
Pemilik perlu mengetahui sendiri:
- nomor sertifikat;
- luas tanah;
- nama pemegang hak;
- jenis hak;
- tanggal mulai hak;
- tanggal berakhir HGB;
- – serta status tanah dasar apabila HGB berdiri di atas HPL atau Hak Milik.
Data tersebut menjadi dasar untuk menentukan langkah berikutnya.
Bagaimana cara mengurusnya?
Permohonan terkait hak atas tanah dilakukan melalui mekanisme pertanahan sesuai jenis hak dan objek tanahnya.
Kementerian ATR/BPN memiliki ketentuan mengenai tata cara penetapan HPL dan hak atas tanah melalui Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021.
Karena itu, pemegang HGB sebaiknya memeriksa prosedur terbaru melalui Kantor Pertanahan tempat tanah berada sebelum mengajukan permohonan.
Yang perlu diingat!
HGB bukan hak atas tanah tanpa batas waktu.
Untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun dan pembaruan paling lama 30 tahun.
Namun, perpanjangan bukan otomatis hanya karena pemegang HGB mengajukannya.
Status tanah, pemegang hak, objek tanah dan persyaratan yang ditentukan peraturan tetap harus diperiksa.
Karena itu, tanggal berakhir HGB sebaiknya diketahui jauh sebelum masa berlaku hak berakhir.
Artikel ini merupakan bagian dari seri PASAL RMTV tentang HGB.
Baca juga:HGB Habis Masa Berlaku, Apakah Tanah Otomatis Kembali ke Negara?