Bisakah Orang Asing Memiliki Properti di Indonesia? Ini Aturannya pada 2026

RMTVNEWS.COM — Orang asing dapat memiliki rumah atau hunian di Indonesia, tetapi kepemilikannya tidak sama dengan Hak Milik atas tanah yang dipegang oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Pemerintah menetapkan sejumlah batasan tegas mengenai jenis properti, dasar hak atas tanah, dokumen keimigrasian, serta ketentuan hukum kepemilikannya.

Aturan mengenai kepemilikan rumah bagi warga negara asing (WNA) saat ini mengacu pada Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Regulasi ini mencabut PP Nomor 103 Tahun 2015 dan tetap menjadi landasan hukum utama yang berlaku hingga 2026.

Apakah Orang Asing Boleh Membeli Rumah di Indonesia?

Jawabannya adalah boleh, namun dengan syarat dan ketentuan yang ketat.

Berdasarkan PP 18/2021, orang asing yang berhak memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah mereka yang mempunyai dokumen keimigrasian sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, seperti Izin Tinggal Terbatas (ITAS) atau Izin Tinggal Tetap (ITAP).

Dengan demikian, status sebagai WNA tidak otomatis memberikan kebebasan penuh untuk membeli semua jenis properti di Indonesia.

Orang Asing Tidak Bisa Memiliki Hak Milik atas Tanah

Hal mendasar yang wajib dipahami oleh calon pembeli asing adalah perbedaan antara kepemilikan bangunan rumah dan kepemilikan tanah.

Hak Milik atas tanah merupakan hak tertinggi dan bersifat turun-temurun yang secara konstitusional hanya dapat dimiliki oleh WNI. WNA tidak diperbolehkan memegang tanah berstatus Hak Milik.

Sebagai gantinya, hukum pertanahan di Indonesia menyediakan skema Hak Pakai.

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) menegaskan bahwa Hak Pakai dapat diberikan kepada orang asing yang berkedudukan di Indonesia. Oleh karena itu, ketika WNA hendak membeli properti, poin utama yang harus diperiksa adalah status hak atas tanah yang melekat pada sertifikatnya, bukan hanya kondisi fisik bangunan atau nilai transaksinya.

Jenis Properti yang Dapat Dimiliki WNA

Mengacu pada PP 18/2021, jenis rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing meliputi:

1.Rumah Tapak: Berdiri di atas tanah dengan status Hak Pakai, atau Hak Pakai di atas Hak Milik berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai yang dibuat melalui akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Satuan Rumah Susun (Apartemen): Boleh dimiliki dengan syarat berdiri di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB) sesuai dengan regulasi teknis pertanahan.

Ketentuan ini membuat struktur transaksi properti bagi WNA berbeda secara signifikan dibanding transaksi antar-WNI.

Calon pembeli asing wajib memastikan status sertifikat dan alas hak unit sebelum menandatangani perjanjian pengalihan.

Aturan Bagi WNA yang Menikah dengan WNI

PP 18/2021 juga memberikan kepastian hukum bagi pasangan perkawinan campuran (WNI dan WNA).

WNI yang menikah dengan orang asing tetap berhak memiliki Hak Milik atas tanah sama seperti WNI lainnya. Namun, hak atas tanah tersebut tidak boleh menjadi harta bersama (gono-gini). Kepemilikan ini harus dibuktikan dengan adanya Perjanjian Pemisahan Harta (prenuptial atau postnuptial agreement) yang dibuat secara sah melalui akta notaris.

Tanpa perjanjian pemisahan harta, tanah Hak Milik yang dibeli setelah pernikahan dapat dianggap sebagai harta bersama, sehingga berisiko melanggar ketentuan larangan kepemilikan Hak Milik oleh WNA.

Ketentuan Pewarisan Properti WNA

Apabila WNA pemilik rumah atau hunian di Indonesia meninggal dunia, properti tersebut dapat diwariskan kepada ahli warisnya.

Jika ahli waris yang ditunjuk juga merupakan warga negara asing, maka ahli waris tersebut wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku di Indonesia.

Apabila ahli waris tidak memenuhi syarat keimigrasian atau tidak berkedudukan di Indonesia, maka hak atas properti tersebut wajib dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Hindari Nominee Agreement (Menggunakan Nama Orang Lain)

Calon pembeli asing dituntut ekstra hati-hati terhadap tawaran skema kepemilikan menggunakan nama WNI (nominee agreement) hanya untuk menyiasati aturan Hak Milik.

Praktek ini tidak memiliki perlindungan hukum yang kuat dan berpotensi batal demi hukum di kemudian hari.

Seluruh struktur transaksi properti bagi warga asing harus dibuat sesuai skema hukum yang diizinkan (seperti Hak Pakai) serta dituangkan resmi melalui akta PPAT/Notaris dan tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Untuk transaksi bernilai besar, pemeriksaan keabsahan sertifikat, status tanah, ketaatan izin, dokumen keimigrasian, dan draft perjanjian sebaiknya dilakukan melalui konsultasi hukum sebelum melakukan pembayaran awal.

Kesimpulan

Orang asing dapat membeli dan memiliki rumah atau apartemen di Indonesia secara legal pada 2026, tetapi tidak memiliki kebebasan yang sama dengan WNI dalam menguasai tanah.

Kepemilikan properti oleh WNA tunduk pada rezim Hak Pakai dan persyaratan keimigrasian sebagaimana diatur dalam PP 18/2021.

Karena itu, pertanyaan mendasar bagi investor atau pembeli asing bukan sekadar “Berapa harga rumahnya?”, melainkan “Hak atas tanah apa yang melekat pada sertifikat tersebut dan apakah dokumen keimigrasian saya memenuhi syarat legalnya?”