RMTVNews.com — Sertifikat tanah tidak hanya berfungsi sebagai bukti kepemilikan atau penguasaan tanah, tetapi juga menentukan hak, kewenangan, dan batasan hukum pemegangnya. Di Indonesia, Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai merupakan tiga jenis hak atas tanah yang memiliki karakteristik berbeda.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai penting dipahami sebelum membeli rumah, tanah, apartemen, maupun properti komersial. Ketiganya memiliki ketentuan berbeda terkait subjek pemegang hak, penggunaan tanah, jangka waktu, hingga kemungkinan peralihan hak.
Ketentuan mengenai hak atas tanah tersebut antara lain diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Sertifikat Hak Milik merupakan bukti hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat di antara ketiga jenis hak tersebut. Hak Milik bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh sebagaimana diatur dalam Pasal 20 UUPA.
Dalam ketentuan tersebut, Hak Milik dapat diwariskan dan pada prinsipnya tidak dibatasi jangka waktu seperti HGB atau Hak Pakai yang diberikan untuk periode tertentu.
Meski demikian, Hak Milik bukan berarti pemilik tanah memiliki kewenangan tanpa batas. Penggunaannya tetap tunduk pada peraturan perundang-undangan, ketentuan tata ruang, fungsi sosial tanah, serta pembatasan yang berlaku.
Berdasarkan Pasal 21 UUPA, pemegang Hak Milik pada prinsipnya adalah warga negara Indonesia. Badan hukum tertentu juga dapat memiliki Hak Milik apabila ditetapkan oleh pemerintah sesuai ketentuan yang berlaku.
SHM umumnya digunakan untuk kepemilikan tanah rumah tinggal, tanah pekarangan, dan tanah lainnya yang memenuhi persyaratan hukum.
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Pengertian ini tercantum dalam Pasal 35 UUPA.
Berbeda dengan SHM, pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah dalam jangka waktu tertentu, bukan hak milik atas tanah tersebut.
HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), maupun tanah Hak Milik sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Berdasarkan Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara dan HPL dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.
Sementara itu, HGB di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta pemberian HGB di atas Hak Milik sesuai kesepakatan pemegang hak.
HGB banyak dijumpai pada kawasan perumahan yang dikembangkan perusahaan properti, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan berbagai proyek komersial.
HGB juga dapat dialihkan dan dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan apabila memenuhi persyaratan hukum.
Apa Itu Hak Pakai?
Hak Pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, sesuai ketentuan dan perjanjian yang mendasarinya.
Definisi tersebut tercantum dalam Pasal 41 UUPA. Hak Pakai tidak sama dengan hak kepemilikan penuh atas tanah.
PP Nomor 18 Tahun 2021 membedakan Hak Pakai menjadi dua jenis, yaitu Hak Pakai dengan jangka waktu dan Hak Pakai selama dipergunakan.
Hak Pakai dengan jangka waktu dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, serta orang asing sesuai ketentuan.
Untuk Hak Pakai di atas tanah negara dan HPL, jangka waktunya dapat mencapai paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.
Adapun Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Milik sesuai ketentuan.
Hak Pakai selama dipergunakan antara lain diberikan kepada instansi pemerintah dan pihak tertentu lainnya sesuai peraturan. Hak ini tidak menggunakan skema jangka waktu seperti Hak Pakai berjangka.
Dalam praktiknya, Hak Pakai dapat digunakan untuk berbagai kebutuhan, termasuk hunian tertentu, fasilitas sosial, dan penggunaan tanah oleh instansi yang berwenang.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
Perbedaan utama ketiga jenis hak atas tanah tersebut terletak pada sifat hak, subjek pemegang, jangka waktu, dan kewenangan atas tanah.
SHM memberikan hak kepemilikan atas tanah yang bersifat turun-temurun dan tidak dibatasi jangka waktu tertentu. Hak ini pada prinsipnya hanya dapat dimiliki warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.
HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Hak ini dibatasi jangka waktu dan dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai jenis tanah yang mendasarinya.
Hak Pakai memberikan kewenangan menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai keputusan pemberian hak atau perjanjian dengan pemilik tanah. Hak Pakai dapat memiliki jangka waktu tertentu atau diberikan selama dipergunakan, bergantung pada dasar pemberiannya.
Perbedaan tersebut membuat ketiganya tidak dapat disamakan hanya berdasarkan nama sertifikat atau jenis bangunan yang berdiri di atas tanah.
Apakah HGB dan Hak Pakai Bisa Menjadi SHM?
HGB dan Hak Pakai tidak otomatis berubah menjadi SHM ketika masa berlakunya berakhir atau ketika pemegangnya ingin memiliki tanah secara penuh.
Perubahan hak atas tanah harus memenuhi persyaratan hukum dan administratif, termasuk status tanah, subjek pemegang hak, peruntukan, serta ketentuan yang berlaku.
Dalam kondisi tertentu, HGB atau Hak Pakai atas tanah yang memenuhi persyaratan dapat dimohonkan perubahan menjadi Hak Milik. Namun, tidak semua bidang tanah dapat memperoleh perubahan tersebut.
Karena itu, calon pembeli perlu memeriksa status hak, asal tanah, masa berlaku sertifikat, serta kemungkinan perubahan hak sebelum melakukan transaksi.
Pemeriksaan juga penting untuk memastikan tanah tidak sedang dalam sengketa, tidak dibebani Hak Tanggungan yang belum diselesaikan, dan tidak memiliki persoalan administrasi pertanahan lainnya.
Apa yang Harus Diperiksa Sebelum Membeli Tanah atau Rumah?
Memahami perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai merupakan langkah awal dalam transaksi properti. Calon pembeli juga perlu melakukan pemeriksaan terhadap dokumen dan status hukum objek yang akan dibeli.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan meliputi:
Jenis hak atas tanah: pastikan apakah objek memiliki status SHM, HGB, atau Hak Pakai.
Masa berlaku hak: khususnya untuk HGB dan Hak Pakai berjangka, periksa tanggal berakhir serta ketentuan perpanjangannya.
Nama pemegang hak: cocokkan identitas pemegang hak dengan dokumen kepemilikan dan pihak yang melakukan transaksi.
Beban dan sengketa: periksa kemungkinan adanya Hak Tanggungan, blokir, sita, atau sengketa yang berkaitan dengan objek tanah.
Kesesuaian tata ruang: pastikan penggunaan tanah sesuai dengan peruntukan dan ketentuan tata ruang yang berlaku.
Riwayat dan status administrasi: lakukan pengecekan melalui kantor pertanahan atau layanan resmi Kementerian ATR/BPN.
Pemeriksaan tersebut membantu mengurangi risiko sengketa dan persoalan hukum yang dapat muncul setelah transaksi.
Memahami Status Tanah Sebelum Mengambil Keputusan
SHM, HGB, dan Hak Pakai memiliki fungsi serta karakteristik hukum yang berbeda. SHM memberikan hak kepemilikan atas tanah dengan sifat turun-temurun, sedangkan HGB berfokus pada hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Hak Pakai memberikan kewenangan menggunakan atau memanfaatkan tanah sesuai dasar pemberian hak.
Perbedaan ini menunjukkan bahwa kepastian hukum properti tidak cukup dinilai dari keberadaan sertifikat. Jenis hak, subjek pemegang, jangka waktu, status tanah, dan ketentuan yang melekat pada objek juga menentukan kedudukan hukum pemegangnya.
Memahami aspek tersebut menjadi penting, baik bagi masyarakat yang hendak membeli properti maupun pihak yang terlibat dalam pengelolaan dan penyelesaian persoalan pertanahan.