JAKARTA — Sengketa lahan antara ahli waris Nisa Binti Gani dengan PT HD Arjuna, pengelola Club de Arjuna atau Arjuna HyperBowling di Kedoya Selatan, Jakarta Barat, memasuki persoalan pembuktian yang lebih spesifik setelah pihak Arjuna mengangkat ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 mengenai kedudukan girik.
Melalui akun Instagram resminya, Arjuna HyperBowling menyatakan bahwa girik tidak lagi berlaku sebagai dasar pembuktian hak atas tanah setelah jangka waktu yang ditentukan dalam PP 18/2021.
“GIRIK SUDAH TIDAK BERLAKU!” demikian pernyataan yang dimuat dalam unggahan tersebut, dikutip pada Kamis malam (8/10/2026).
Arjuna HyperBowling juga menulis bahwa klaim lahan tidak semestinya hanya didasarkan pada girik atau dokumen lama. Pernyataan itu merujuk pada ketentuan PP 18/2021 yang mengatur alat bukti tertulis tanah bekas milik adat.
Namun, secara hukum, Pasal 96 PP 18/2021 tidak berhenti pada frasa bahwa alat bukti tersebut “tidak berlaku”.
Norma tersebut sekaligus menentukan apa akibat hukumnya, apa fungsi dokumen lama setelah tenggat waktu berakhir, dan bagaimana status tanahnya.
Baca Juga: Ladang Cuan di Balik Celah Sengketa Tanah
Dalam perkara Nisa Binti Gani dengan PT HD Arjuna, perbedaan tersebut menjadi penting karena pihak ahli waris mendasarkan klaim antara lain pada Girik C Nomor 351 Persil 102 Blok D.II, sementara PT HD Arjuna menunjukkan tiga Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 3523, 3524 dan 3525 sebagai dasar penguasaan lahan Club de Arjuna.
Apa Sebenarnya yang Diatur Pasal 96?
PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah ditetapkan dan mulai berlaku pada 2 Februari 2021. Status peraturan tersebut masih berlaku.
Pasal 96 ayat (1) mengatur bahwa alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perseorangan wajib didaftarkan paling lama lima tahun sejak PP tersebut berlaku.
Dengan demikian, tenggat lima tahun tersebut berakhir pada 2 Februari 2026.
Kemudian Pasal 96 ayat (2) mengatur bahwa setelah jangka waktu tersebut berakhir, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah.
Tetapi norma yang sama memberikan fungsi lain. Dokumen tersebut masih dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.
Dengan demikian, secara normatif terdapat dua konsekuensi sekaligus.
Pertama, dokumen lama tidak lagi dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah setelah tenggat lima tahun.
Kedua, dokumen tersebut tidak sepenuhnya dihapus dari proses pertanahan karena masih dapat menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah.
Perbedaan antara alat pembuktian dan petunjuk inilah yang menjadi titik penting dalam membaca sengketa tanah berbasis girik.
Girik, Pipil, Kekitir hingga Verponding
Ketentuan tersebut kemudian diperjelas melalui Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021.
Pasal 76A secara eksplisit menyebut Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain.
Pasal 76A ayat (1) menyatakan alat bukti tersebut dinyatakan tidak berlaku setelah lima tahun sejak PP 18/2021 berlaku.
Ayat berikutnya menjelaskan akibat hukumnya: dokumen tersebut tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah. Pada saat yang sama, status tanah tetap tanah bekas milik adat.
Pendaftaran tanahnya dilakukan melalui mekanisme pengakuan hak.
Artinya, Permen ATR/BPN 16/2021 justru memberikan penjelasan penting terhadap frasa “girik tidak berlaku”.
Yang tidak berlaku adalah fungsi girik sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah setelah tenggat tersebut.
Bukan status tanahnya.
Status Tanah Tidak Otomatis Berubah
Penjelasan Pasal 96 PP 18/2021 mempertegas persoalan tersebut.
Disebutkan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimaksud merupakan objek yang belum diterbitkan sertipikat. Penjelasan yang sama menyatakan bahwa dengan tidak berlakunya alat bukti tertulis bekas tanah milik adat, tidak mengubah status tanah tersebut.
Ketentuan ini penting untuk membedakan Pasal 96 dengan Pasal 95.
Pasal 95 mengatur tanah bekas hak barat. Dalam penjelasannya, ketika alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku, status tanah menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Sedangkan Pasal 96 mengenai tanah bekas milik adat tidak memberikan konsekuensi yang sama.
Untuk tanah bekas milik adat, dokumen lama kehilangan kedudukan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah setelah jangka waktu yang ditentukan, sementara status tanah tetap tanah bekas milik adat.
Karena itu, secara hukum, pernyataan “girik sudah tidak berlaku” tidak identik dengan pernyataan “tanah yang menggunakan girik tidak lagi mempunyai hubungan hukum dengan pemilik atau penguasanya”.
Keduanya merupakan persoalan berbeda.
Apa Arti Girik sebagai “Petunjuk”?
Di sinilah persoalan menjadi lebih teknis.
Pasal 96 tidak mengatakan bahwa informasi dalam girik harus diabaikan. Norma tersebut justru masih memberikan ruang bagi dokumen lama untuk digunakan sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran tanah.
Permen ATR/BPN 16/2021 kemudian mengatur mekanismenya melalui pengakuan hak.
Dengan demikian, setelah 2 Februari 2026, posisi girik mengalami perubahan dari dokumen yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah menjadi dokumen yang berfungsi sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran.
Konsekuensi hukumnya cukup spesifik.
Girik tidak dapat diposisikan sebagai bukti tunggal yang dengan sendirinya membuktikan seseorang sebagai pemegang Hak Atas Tanah.
Tetapi keberadaan girik juga tidak berarti tidak memiliki relevansi sama sekali dalam proses pertanahan.
Dalam sengketa, perbedaan tersebut menjadi penting karena masing-masing pihak dapat membawa dokumen dengan fungsi hukum yang berbeda.
Girik Berhadapan dengan SHGB
Dalam sengketa lahan Arjuna HyperBowling, persoalan pembuktian menjadi lebih kompleks karena terdapat dua jenis dokumen yang dikemukakan para pihak.
Ahli waris Nisa Binti Gani mengklaim tanah berdasarkan Girik C Nomor 351 Persil 102 Blok D.II. Sementara PT HD Arjuna menunjukkan tiga SHGB Nomor 3523, 3524 dan 3525 yang disebut menjadi dasar penguasaan lokasi Club de Arjuna.
PT HD Arjuna sebelumnya menyatakan ketiga SHGB tersebut diterbitkan ATR/BPN, masih berlaku dan belum dibatalkan melalui putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap. Perusahaan juga menyatakan memperoleh lahan melalui transaksi jual beli dengan PT Supra Pramesti Sakti pada 2008.
Namun terdapat satu persoalan yang justru menjadi penting dalam perkara tersebut.
Pihak ahli waris sebelumnya menyatakan objek tanah yang mereka klaim berbeda dengan bidang tanah yang menjadi dasar SHGB PT HD Arjuna.
Kuasa hukum ahli waris bahkan menyatakan bahwa apabila objek SHGB memang berbeda dengan tanah yang diklaim ahli waris, persoalannya bukan meminta pembatalan SHGB tersebut, melainkan menentukan objek tanah yang sebenarnya disengketakan.
Di titik ini, perdebatan mengenai girik tidak dapat berdiri sendiri.
Pertanyaan hukumnya bukan sekadar apakah girik masih berlaku.
Pertanyaan berikutnya adalah apakah girik tersebut menunjuk objek tanah yang sama dengan bidang yang saat ini dikuasai dan bersertipikat HGB.
Identitas Objek Menjadi Penting
Dalam hukum pertanahan, keberadaan dokumen tidak dapat dilepaskan dari objek yang diterangkannya.
Karena itu, ketika satu pihak menunjukkan girik dan pihak lain menunjukkan SHGB, persoalan pertama yang harus diperiksa bukan semata-mata dokumen mana yang lebih kuat secara administratif.
Yang perlu diuji adalah apakah kedua dokumen tersebut merujuk pada bidang tanah yang sama.
RMTV sebelumnya mencatat bahwa PT HD Arjuna menunjukkan SHGB Nomor 3523, 3524 dan 3525/Kedoya Selatan sebagai dokumen yang dikaitkan dengan lokasi Club de Arjuna.
Perusahaan juga menyatakan lokasi sertifikat telah dicek melalui aplikasi Sentuh Tanahku dan sesuai dengan data pertanahan.
Di sisi lain, kuasa hukum ahli waris menyebut adanya perbedaan lokasi antara tanah yang diklaim PT HD Arjuna dan tanah yang diklaim ahli waris, termasuk perbedaan RT/RW.
Jika perbedaan objek tersebut benar-benar ada, maka perdebatan mengenai kekuatan girik dan SHGB menjadi persoalan yang berbeda dari pertanyaan mengenai keabsahan masing-masing dokumen.
Penguasaan Fisik Juga Tidak Otomatis Menentukan Hak
PP 18/2021 mengenal pembuktian mengenai kenyataan penguasaan fisik dalam konteks tertentu.
Penjelasan Pasal 95 menyebut bahwa kenyataan penguasaan fisik dinyatakan melalui surat pernyataan dengan keterangan sekurang-kurangnya dua orang saksi yang dapat dipercaya karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau penduduk yang sudah lama tinggal di desa atau kelurahan tempat tanah berada.
Saksi tersebut juga tidak mempunyai hubungan keluarga sampai derajat kedua dengan pihak yang bersangkutan.
Namun ketentuan tersebut tidak berarti bahwa penguasaan fisik secara otomatis membuktikan Hak Atas Tanah.
Penguasaan fisik merupakan bagian dari proses pembuktian dalam pendaftaran tanah.
Karena itu, dalam sengketa yang mempertemukan dokumen girik dengan SHGB, keberadaan pihak yang secara fisik menguasai tanah tidak dengan sendirinya menyelesaikan persoalan hak.
Data Fisik dan Data Yuridis
PP 18/2021 mendefinisikan pendaftaran tanah sebagai rangkaian kegiatan yang meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian dan pemeliharaan data fisik serta data yuridis.
Kerangka tersebut membuat identitas objek tanah menjadi penting.
Data fisik berkaitan dengan letak, batas dan luas bidang tanah. Sementara data yuridis berkaitan dengan status hukum bidang tanah dan hak yang membebaninya.
Karena itu, apabila dalam sengketa Arjuna terdapat perbedaan antara objek yang disebut dalam girik dengan objek yang tercantum dalam SHGB, persoalan tersebut tidak selesai hanya dengan menyatakan bahwa girik sudah tidak berlaku.
Sebaliknya, keberadaan SHGB juga tidak dengan sendirinya menjawab pertanyaan apabila pihak yang bersengketa mempersoalkan apakah bidang dalam sertifikat merupakan bidang tanah yang sama dengan objek yang mereka klaim.
Surat Desa dan Dokumen Lama
PP 18/2021 juga memberikan batasan terhadap dokumen lain yang sering digunakan dalam riwayat penguasaan tanah.
Pasal 97 mengatur surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan dokumen sejenis yang dikeluarkan kepala desa/lurah atau camat.
Dokumen tersebut ditempatkan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah, bukan sebagai alat pembuktian hak yang berdiri sendiri.
Dengan demikian, perubahan rezim pembuktian dalam PP 18/2021 tidak hanya menyangkut girik.
Ada sejumlah dokumen lama yang dalam proses pendaftaran tanah tidak lagi dapat diperlakukan sebagai bukti tunggal untuk membuktikan Hak Atas Tanah.
Apa yang Sebenarnya Berubah Setelah 2 Februari 2026?
Dalam konteks sengketa Nisa Binti Gani dan Arjuna HyperBowling, tanggal 2 Februari 2026 penting karena merupakan titik berakhirnya jangka waktu lima tahun yang diberikan PP 18/2021.
Setelah tanggal tersebut, girik dan dokumen bekas milik adat yang masuk dalam Pasal 96 tidak lagi dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah.
Tetapi Permen ATR/BPN 16/2021 secara eksplisit masih memberikan fungsi sebagai petunjuk dalam pendaftaran tanah dan menyatakan status tanah tetap tanah bekas milik adat.
Karena itu, isu hukumnya dapat dipetakan ke beberapa lapisan.
Pertama, kedudukan girik sebagai dokumen bekas milik adat setelah berakhirnya tenggat lima tahun.
Kedua, fungsi girik sebagai petunjuk dalam mekanisme pendaftaran tanah.
Ketiga, status tanah yang menurut Penjelasan Pasal 96 tidak otomatis berubah akibat tidak berlakunya dokumen lama.
Keempat, identitas objek tanah, terutama apabila girik dan SHGB yang dikemukakan para pihak diduga merujuk pada bidang yang berbeda.
Kelima, data fisik dan data yuridis yang menjadi bagian dari proses pendaftaran tanah.
Dengan kerangka tersebut, pernyataan Arjuna HyperBowling bahwa “girik sudah tidak berlaku” memiliki dasar pada Pasal 96 PP 18/2021 dan Pasal 76A Permen ATR/BPN 16/2021, tetapi konsekuensi hukumnya tidak berhenti pada hilangnya fungsi girik sebagai alat pembuktian.
Norma yang sama juga menentukan bahwa dokumen tersebut masih dapat menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah dan bahwa status tanah bekas milik adat tetap melekat pada objek tersebut.