JAKARTA — Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki jangka waktu. Ketika masa berlakunya berakhir, muncul pertanyaan yang sering membingungkan pemilik rumah dan tanah: apakah tanah tersebut otomatis kembali menjadi milik negara?
Jawabannya tidak sesederhana itu.
HGB merupakan salah satu hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Ketentuan mengenai HGB saat ini diatur antara lain dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.
Yang perlu dibedakan adalah berakhirnya HGB dengan status tanah setelah HGB berakhir.
HGB memang memiliki batas waktu
Berbeda dengan Hak Milik yang pada prinsipnya tidak dibatasi jangka waktu, HGB diberikan untuk jangka waktu tertentu.
Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun.
Untuk HGB di atas Tanah Hak Milik, jangka waktunya paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB atas kesepakatan pemegang HGB dan pemegang Hak Milik.
Artinya, pemegang HGB harus memperhatikan kapan hak tersebut berakhir.
Apakah setelah HGB berakhir tanah langsung menjadi milik negara?
Tidak semua HGB berdiri di atas jenis tanah yang sama.
PP Nomor 18 Tahun 2021 membedakan HGB berdasarkan tanah tempat hak tersebut diberikan, antara lain Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.
Karena itu, akibat hukum berakhirnya HGB juga harus dilihat dari jenis tanah asalnya.
Untuk HGB di atas Tanah Negara, berakhirnya HGB menyebabkan tanah kembali menjadi Tanah Negara.
Namun, hal tersebut tidak berarti negara mengambil alih bangunan tanpa memperhatikan ketentuan yang berlaku.
Pemegang hak perlu melihat ketentuan mengenai bangunan, benda dan tanaman yang ada di atas tanah serta kewajiban yang timbul setelah hak berakhir.
Bagaimana dengan HGB di atas HPL?
HGB yang berdiri di atas Tanah Hak Pengelolaan memiliki hubungan hukum dengan pemegang HPL.
Karena itu, ketika HGB berakhir, persoalannya tidak hanya berkaitan dengan pemegang HGB, tetapi juga dengan pemegang Hak Pengelolaan.
Status tanah dan kemungkinan pemberian hak berikutnya harus dilihat berdasarkan dasar pemberian HPL dan ketentuan pertanahan yang berlaku.
HGB habis bukan berarti pemilik langsung kehilangan rumah
Ini bagian yang sering disalahpahami.
HGB merupakan hak atas tanah, sedangkan bangunan merupakan objek yang berada di atas tanah tersebut.
Ketika jangka waktu HGB berakhir, persoalan hukumnya bukan semata-mata “rumah menjadi milik negara”.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur konsekuensi berakhirnya Hak Guna Bangunan, termasuk kewajiban pemegang hak untuk memenuhi ketentuan mengenai tanah dan benda yang ada di atasnya.
Karena itu, pemilik rumah dengan status HGB sebaiknya tidak menunggu sampai masa hak benar-benar berakhir untuk memeriksa status tanahnya.
Bisa diperpanjang sebelum HGB habis?
Bisa, sepanjang memenuhi persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan.
Perpanjangan HGB merupakan pemberian tambahan jangka waktu sebelum HGB tersebut berakhir.
Sementara pembaruan HGB merupakan pemberian HGB kembali setelah jangka waktu hak dan perpanjangannya berakhir, sesuai ketentuan yang berlaku.
Pembedaan antara perpanjangan dan pembaruan ini penting karena keduanya bukan istilah yang sama.
Apa yang harus dilakukan pemegang HGB?
Pemilik atau pemegang HGB sebaiknya memeriksa beberapa hal:
Pertama, kapan tanggal berakhirnya HGB.
Kedua, di atas tanah apa HGB tersebut berdiri, apakah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan atau Tanah Hak Milik.
Ketiga, siapa pemegang hak atas tanah dasarnya apabila HGB berdiri di atas HPL atau Hak Milik.
Keempat, apakah HGB memenuhi persyaratan untuk diperpanjang atau diperbarui.
Kelima, apakah terdapat masalah lain pada bidang tanah seperti blokir, sita, sengketa atau pembebanan Hak Tanggungan.
Informasi tersebut dapat diperiksa berdasarkan sertifikat dan dokumen pertanahan yang dimiliki serta melalui layanan resmi Kementerian ATR/BPN.
Bagaimana jika HGB sudah telanjur berakhir?
Jika HGB telah berakhir, situasinya berbeda dengan permohonan perpanjangan sebelum berakhir.
Pemegang hak perlu melihat status tanah setelah HGB berakhir dan mekanisme hukum yang tersedia berdasarkan jenis tanahnya.
Karena itu, tidak tepat menyamaratakan semua kasus dengan kalimat “HGB habis berarti tanah langsung disita negara.”
Status tanah setelah HGB berakhir harus dilihat berdasarkan jenis tanah, dasar pemberian HGB, dokumen pertanahan dan ketentuan yang berlaku.
Jangan menunggu sampai sertifikat kedaluwarsa
Bagi pemilik rumah dengan sertifikat HGB, tanggal berakhirnya hak merupakan informasi penting.
Memeriksa masa berlaku sejak awal memberikan waktu untuk menyiapkan proses perpanjangan atau pembaruan apabila memenuhi persyaratan.
Hal yang juga perlu diperhatikan adalah bahwa HGB bukan Hak Milik. Karena itu, membeli rumah dengan sertifikat HGB berarti membeli atau memperoleh hak atas tanah dengan karakter dan jangka waktu yang berbeda dari SHM.
Fakta hukum
HGB adalah hak atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
Untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun dan pembaruan paling lama 30 tahun.
HGB di atas Hak Milik memiliki ketentuan jangka waktu yang berbeda.
Karena itu, ketika HGB mendekati masa berakhir, pemegang hak perlu memeriksa jenis tanah, dasar hak dan prosedur perpanjangan atau pembaruan.
Pertanyaan apakah tanah “kembali ke negara” tidak dapat dijawab hanya dengan melihat tanggal kedaluwarsa HGB. Status tanah setelah HGB berakhir bergantung pada jenis tanah dan dasar hukum pemberian HGB tersebut.
Dasar hukum: Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.