RMTVNews.com — Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan salah satu hak atas tanah yang banyak digunakan untuk rumah, perumahan, gedung perkantoran, pusat perdagangan, hingga properti komersial. Berbeda dengan Hak Milik (SHM), HGB memiliki jangka waktu tertentu.
Karena itu, pemegang HGB perlu mengetahui kapan hak tersebut berakhir, kapan permohonan perpanjangan dapat diajukan, serta apa yang harus dilakukan jika masa berlaku HGB sudah berakhir.
Ketentuan mengenai jangka waktu dan perpanjangan HGB saat ini diatur antara lain dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. PP tersebut tercatat berlaku dalam JDIH Kementerian ATR/BPN.
Berapa Lama Masa Berlaku HGB?
Jangka waktu HGB bergantung pada tanah tempat HGB tersebut berada.
Untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan (HPL), Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur HGB diberikan:
- paling lama 30 tahun;
- dapat diperpanjang paling lama 20 tahun; dan
- dapat diperbarui paling lama 30 tahun.
Dengan demikian, jika seluruh tahapan diberikan secara maksimal, rangkaian pemberian, perpanjangan, dan pembaruan dapat mencapai 80 tahun. Namun, angka 80 tahun tersebut bukan berarti setiap HGB otomatis berlaku 80 tahun. Setiap perpanjangan dan pembaruan tetap harus memenuhi persyaratan hukum.
Sementara itu, HGB di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui berdasarkan akta pemberian HGB di atas Hak Milik.
Apa Perbedaan Perpanjangan dan Pembaruan HGB?
Perpanjangan dan pembaruan HGB bukan istilah yang sama.
Perpanjangan merupakan penambahan jangka waktu HGB sebelum jangka waktu hak tersebut berakhir.
Sementara pembaruan dilakukan setelah jangka waktu HGB berakhir, dengan pemberian hak kembali sesuai ketentuan yang berlaku.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa permohonan perpanjangan HGB dapat diajukan setelah tanah digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum jangka waktu HGB berakhir.
Adapun permohonan pembaruan HGB dapat diajukan paling lama dua tahun setelah jangka waktu HGB berakhir.
Apa Syarat HGB Bisa Diperpanjang?
Perpanjangan HGB tidak diberikan secara otomatis.
Untuk HGB di atas Tanah Negara, pemegang hak harus memenuhi sejumlah persyaratan. Pasal 40 PP Nomor 18 Tahun 2021 antara lain mensyaratkan:
1. tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tanah tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum.
Untuk HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan, perpanjangan atau pembaruan juga memerlukan persetujuan pemegang HPL selain memenuhi persyaratan tersebut.
Bagaimana Cara Memperpanjang HGB?
Secara umum, pemegang HGB mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan dengan melengkapi persyaratan administrasi dan dokumen yang diperlukan.
Kementerian ATR/BPN mencantumkan layanan terkait pemberian dan perpanjangan HGB, dengan persyaratan yang antara lain mencakup identitas pemohon, sertifikat atau dokumen hak, serta dokumen terkait objek tanah. Persyaratan dapat berbeda berdasarkan status tanah, subjek pemegang hak, luas tanah, dan jenis layanan yang dimohonkan.
Dalam prosesnya, Kantor Pertanahan dapat melakukan pemeriksaan terhadap penggunaan dan pemanfaatan tanah untuk menilai apakah tanah masih digunakan sesuai tujuan pemberian HGB. Penjelasan PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut pemeriksaan tersebut dilakukan oleh petugas yang berwenang.
Setelah persyaratan terpenuhi dan permohonan disetujui, perpanjangan HGB wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Kapan Sebaiknya Mengajukan Perpanjangan HGB?
Secara hukum, permohonan perpanjangan dapat diajukan setelah tanah telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak atau paling lambat sebelum HGB berakhir.
Karena itu, pemegang HGB sebaiknya tidak menunggu sampai masa berlaku hampir habis.
Langkah praktis yang dapat dilakukan adalah:
Pertama, periksa tanggal berakhirnya HGB pada sertifikat.
Kedua, pastikan penggunaan tanah sesuai dengan tujuan pemberian hak dan ketentuan tata ruang.
Ketiga, periksa apakah terdapat Hak Tanggungan, blokir, sengketa, atau persoalan administrasi lain.
Keempat, siapkan dokumen dan ajukan permohonan melalui Kantor Pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku.
Kelima, untuk HGB di atas HPL, pastikan persetujuan dari pemegang HPL telah diperoleh apabila dipersyaratkan.
Bagaimana Jika HGB Sudah Berakhir?
HGB yang sudah berakhir tidak dapat diperlakukan seolah-olah masih berlaku.
Dalam kondisi tersebut, mekanisme yang tersedia adalah pembaruan HGB, dan PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan batas waktu pengajuan permohonan pembaruan paling lama dua tahun setelah HGB berakhir.
Karena itu, tanggal berakhirnya HGB merupakan informasi penting bagi pemegang hak, pembeli properti, maupun pihak yang akan menerima pengalihan HGB.
Apakah HGB Otomatis Menjadi SHM?
Tidak.
HGB merupakan hak yang berbeda dari Hak Milik. Berakhirnya HGB juga tidak secara otomatis mengubah status tanah menjadi SHM.
Perubahan atau pemberian hak atas tanah harus mengikuti ketentuan pertanahan dan memenuhi persyaratan yang berlaku.
Karena itu, pemilik rumah atau properti dengan status HGB perlu membedakan antara perpanjangan HGB, pembaruan HGB, dan perubahan hak menjadi Hak Milik. Ketiganya merupakan mekanisme yang berbeda.
Apa yang Terjadi Setelah Jangka Waktu HGB Berakhir?
Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah HPL, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
Untuk tanah yang kembali berada dalam penguasaan langsung negara, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikannya menjadi kewenangan Menteri. Bekas pemegang hak dapat memperoleh prioritas dengan mempertimbangkan sejumlah kriteria yang ditentukan peraturan.
Artinya, HGB bukan kepemilikan tanah tanpa batas waktu. Status dan kelangsungan hak bergantung pada dasar pemberian hak serta pemenuhan ketentuan yang berlaku.
Kesimpulan
Masa berlaku HGB bergantung pada jenis tanah yang menjadi dasar pemberiannya.
Untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah HPL, jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. HGB di atas Tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui sesuai ketentuan.
Yang perlu diperhatikan pemegang HGB adalah tanggal berakhirnya hak, kesesuaian penggunaan tanah, status tata ruang, serta kelengkapan administrasi.
Permohonan perpanjangan diajukan paling lambat sebelum HGB berakhir, sedangkan permohonan pembaruan dapat diajukan paling lama dua tahun setelah berakhirnya HGB.
Dengan memahami jangka waktu dan mekanismenya, pemegang HGB dapat menghindari persoalan administratif maupun hukum yang muncul akibat keterlambatan pengurusan hak atas tanah.